Trong kinh doanh bất động sản, bạn thường nghe nhắc đến các dự án đất nền, đất nền thổ cư… Vậy đất nền là gì? Là một nhà đầu tư đất nền thiếu kinh nghiệm, làm sao để tránh những rủi ro pháp lý quan trọng trước khi đầu tư đất nền dự án? Mời bạn cùng Loverapark tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé!
Khái niệm đất nền là gì? Đất nền thổ cư là gì?
Tuy đất nền không có khái niệm trong Luật Đất Đai của Việt Nam. Tuy nhiên, bạn có thể hiểu một cách đơn giản về đất nền như sau:
Đất nền là loại đất nguyên vẹn, chưa qua tác động của con người như đào, san lắp, giữ và còn giữ được hiện trạng như ban đầu. Đây là loại sản phẩm đầu tư bất động sản được nhiều người tìm kiếm.
Khái niệm đất nền dự án là đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa được tiến hành xây dựng.
Với đất nền dự án, chủ đầu tư sẽ là đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm từ giai đoạn quy hoạch đất của người dân cho đến khi đền bù và hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được cấp phép mở bán. Bên cạnh đó, đất nền phải được cấp sổ hồng mới tiến hành phân lô bán cho nhà đầu tư.
Người mua có thể tìm hiểu các quy định về hình thức đầu tư bất động sản phân lô bán nền tại các văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Ngoài ra, trong quá trình từ lúc nhà đầu tư xin giao đất từ Nhà nước làm dự án đất của dân hoặc cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép mở bán phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
7 quy tắc khi mua đất nền dự án ai cũng phải biết
Đất nền luôn là sản phẩm đáng tin cậy được các nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nguồn cung đất nền ngày càng trở nên khan hiếm do các chính sách siết chặt. sản phẩm đất nền có nhiều ưu điểm như sau:
- Đất được quy hoạch rõ ràng, được phân lô rành mạch;
- Được các cơ quan có thẩm quyền kiểm duyệt, kiểm định trước khi mở bán;
- Bên cạnh đó, xung quanh khu đất nền thường đã có cơ sở hạ tầng, giao thông hiện hữu, đảm bảo tiện ích đầy đủ cho cuộc sống cho người dân;
- Mang lại khả năng chuyển nhượng, sinh lời cao cho nhà đầu tư.
Hiện tại, với tình hình thị trường đất nền đã dần hạ nhiệt và trở nên khan hiếm tại những khu đô thị sau vụ Alibaba và hàng loạt cơn sốt giá ảo khác, để lại hậu quả lớn và làm mất lòng tin ở nhà đầu tư. Tuy nhiên, bản thân việc đầu tư đất nền vẫn chưa bao giờ ngừng hấp dẫn. Nhưng trước khi chọn mua đất nền để xây nhà hay đầu tư sinh lời thì nhà đầu tư cần hiểu các vấn đề dưới đây.
Tìm hiểu vị trí, tiện ích khu vực
Đất nền là phân khúc sinh lời rất hấp dẫn với hầu hết các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư lướt sóng. Chính vì vậy, nếu nói chính xác thì vị trí đất là yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm trước tiên. Một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn đến khả năng sinh lời của đất dự án chính là các tiện ích đang và sẽ hiện hữu xung quanh đó.
Về phía môi giới và chủ đầu tư, để đẩy được giá bán cao, họ thường thổi phồng các tiện ích và cơ sở hạ tầng khi dự án hoàn thành. Nhưng thực tế không có cơ sở nào để chứng minh và đảm bảo rằng các tiện ích, công trình xung quanh. Chính vì vậy, bạn nên tìm hiểu kỹ các tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quanh để định giá chính xác đất muốn mua.
Thủ tục pháp lý rõ ràng
Khi bắt đầu tìm hiểu pháp lý một dự án đất nền của chủ đầu tư, bạn nên yêu cầu những giấy tờ cần thiết để chứng minh tính pháp lý của dự án như: vị trí, đồ án quy hoạch, năng lực của chủ đầu tư, giá trị lô đất, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, thiết kế xây dựng dự án tương lai như thế nào? Đã được cấp giấy phép mở bán chưa? …
Bạn nên xem lô đất dự án định mua có được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 chưa? Và tìm hiểu những thủ tục, giấy tờ khác đã được chủ đầu tư hoàn tất chưa?
Một dự án đất nền minh bạch phải đảm bảo đầy đủ các văn bản pháp lý sau:
- Văn bản bàn giao khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất phê duyệt;
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án;
- Nếu đất thuộc trường hợp phải đền bù cần phải có hồ sơ chứng minh lô đất đã hoàn tất giải tỏa đền bù;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng);
- Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng, có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
Ngoài các văn bản trên, theo nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004, chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán. Công trình xây dựng phải đúng với mẫu thiết kế đã được thẩm định và phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan được phê duyệt.
Tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư dự án
Hiện nay cùng một khu vực nhưng có không ít các dự án đất nền được chủ đầu tư phân lô và chào bán cho người dân với giá thấp hơn nhiều so với các dự án cùng khu vực. Vì vậy, những khu đất nền giá rẻ này cũng cho thấy tính khả thi của dự án không cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mu, hoặc có thể đó là những dự án đang chết, được chủ đầu tư nhanh chóng thanh lý.
Cách để nhà đầu tư hoặc người mua ở đảm bảo tính khả thi của dự án chính là nên tìm hiểu và chỉ nên chọn dự án của các chủ đầu tư uy tín. Họ là những tổ chức có năng lực tài chính mạnh, có bề dày kinh nghiệm đầu tư đất nền và xử lý chuyên nghiệp các vấn đề pháp lý.
Tiến độ thanh toán
Đối với nhà đầu tư có nguồn tài chính thấp thì tiến độ thanh toán quá gần có thể trở thành áp lực và cản trở quyết định đầu tư. Nếu mua đất bằng cách thế chấp chính lô đất đó để vay ngân hàng thì bạn có thể sẽ mất thời gian khá lâu, từ 2 -3 năm mới có sổ. Song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.
Trường hợp phải mua đất nền trả góp tiềm ẩn nhiều rủi ro, thủ tục phức tạp. Vì thế, bạn cần tìm đến những người có chuyên môn để tư vấn luật hay về giấy tờ nhà đất.
Nếu chọn cách mua qua trung gian, môi giới bạn nên lưu ý về giá cả, hợp đồng và các giấy tờ có liên quan, đặc biệt là hình thức đặt cọc thanh toán. Để tránh xảy ra tranh chấp hay đặt cọc xong không đủ tài chính để tiếp tục chi trả, bạn nên đọc kỹ hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc. Đồng thời cân đối tài chính trước khi ký hợp đồng.
Diện tích lô đất
Diện tích lô đất và hình dạng của đất cũng cần được cân nhắc kỹ. Trước khi mua, bạn nên quan tâm đến chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu), chiều rộng lộ giới… tương quan tỉ lệ với nhau tùy theo nhu cầu mua ở, xây nhà xưởng… Tốt nhất là chọn chiều rộng bằng 2/3 chiều dài để việc bố trí ngôi nhà đẹp hơn.
Không mua chung nền đất với người khác
Trường hợp này còn gọi là sổ hồng chung, nếu bạn mua đất sổ hồng chung rất dễ dẫn đến các vấn đề pháp lý phức tạp khi có nhu cầu tách sổ hoặc vay thế chấp ngân hàng. Mọi thủ tục liên quan đến tài sản chung đó, thứ nhất chính là xảy ra vấn đền tranh chấp, phải có sự thỏa thuận của cả hai bên. Hơn nữa, sẽ rất khó tách sổ vì không đủ diện tích chia nhỏ theo pháp luật. Đặc biệt, khi mua đất chung sổ, bạn sẽ không thể xác định được vị trí đất của nền đất đó.
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu được đất nền là gì, những điều quan trọng trước khi xuống tiền đầu tư đất nền. Chúc bạn thành công.